Um mecanismo legal pouco conhecido permite que aqueles que habitam uma moradia possam, sob certos requisitos, tornarem-se seus proprietários. Alugar um imóvel pode parecer um procedimento simples, mas existem mecanismos jurídicos que, sob certas condições, podem modificar completamente a situação do locatário. Algumas regulamentações permitem até mesmo que uma pessoa adquira a propriedade da habitação que ocupa, sem a necessidade de uma compra e venda tradicional.
Isso é possível graças à prescrição aquisitiva, uma figura jurídica contemplada no Código Civil colombiano. Por meio desse instrumento, quem ocupou uma habitação de forma pacífica, pública e ininterrupta durante um período determinado pela lei pode iniciar um processo para se tornar seu proprietário legítimo.
Ao contrário de outros países, pagar os impostos de uma habitação não garante automaticamente a propriedade da mesma. No entanto, existe essa figura jurídica de usucapção ou prescrição aquisitiva, que permite a uma pessoa obter a propriedade de um bem imóvel se cumprir determinados critérios legais. Embora esse mecanismo seja pouco conhecido, ele tem sido utilizado em diferentes casos em que não havia oposição do proprietário original ou quando o imóvel estava desocupado. Por isso, conhecer esse direito pode fazer a diferença para muitos inquilinos ou possuidores que cumprem os requisitos estabelecidos.
Os inquilinos podem tornar-se proprietários se cumprirem estes requisitos
Posse contínua e pacífica
Os inquilinos devem ter ocupado a habitação de forma ininterrupta durante um determinado período. Além disso, a posse deve ser pública, visível para terceiros e sem conflitos abertos com o proprietário legal.
Prazo legal
A posse deve ser de boa-fé e respaldada por um título justo — um documento que, embora não tenha plena validade legal, confere a aparência de propriedade — durante um prazo de 10 anos. Se a posse for de má-fé ou carecer de título justo, o tempo exigido se estende para 30 anos.
Uso como proprietário
O locatário deve agir como se fosse o proprietário da habitação, cumprindo responsabilidades como o pagamento de impostos (por exemplo, o IBI), reparações e manutenção geral.
Sem interrupções
O proprietário legítimo não deve ter iniciado ações judiciais para recuperar a habitação durante o período exigido.
Pagar impostos não garante a propriedade na Colômbia
Embora o pagamento de impostos sobre uma habitação, como o imposto predial, possa ser um indício de que alguém age como proprietário, este facto por si só não é suficiente para obter a titularidade legal do imóvel. De acordo com o artigo 2512 do Código Civil colombiano, é necessário cumprir os requisitos da prescrição aquisitiva ou usucapção, e que um juiz reconheça formalmente a aquisição do bem. Além disso, o processo legal deve terminar com o registo da propriedade no Registro de Instrumentos Públicos, para que a titularidade fique devidamente registada e protegida contra terceiros.
