Com o crédito hipotecário praticamente paralisado e 95% das operações à vista, o setor aposta em mecanismos privados para reativar o financiamento e ampliar o acesso à habitação O setor imobiliário ganha uma nova ferramenta para quem busca acesso a crédito para a compra ou ampliação de imóveis. Trata-se do primeiro Fundo Comum de Investimento Fechado do país com foco em hipotecas, que permite que o dinheiro dos investidores seja destinado ao financiamento de novos empréstimos, em um momento em que o movimento no sistema bancário desacelerou.
Nos últimos anos, a falta de créditos hipotecários reduziu ao mínimo a possibilidade de acesso a uma habitação financiada. De acordo com dados do setor, mais de 95% das operações são realizadas à vista, e os fundos fechados permitem canalizar parte desses recursos para empréstimos para compra, ampliação ou reforma de imóveis. A iniciativa propõe uma via de financiamento fora do sistema bancário e, ao mesmo tempo, abre uma nova alternativa de investimento regulada pela Comissão Nacional de Valores
Como funciona o novo instrumento
Esta opção adicional de financiamento visa aproximar o crédito daqueles que querem comprar um apartamento. Trata-se de um fundo que reúne capital de investidores privados e o destina a empréstimos para unidades concluídas ou melhorias em propriedades já existentes. «É um complemento ao sistema bancário que pode ajudar famílias que precisam de completar o investimento ou financiar melhorias», explicou Carlos Spina, presidente da Associação de Empresários da Habitação. Segundo Spina, a procura de crédito continua elevada e «sempre que surge uma opção de financiamento, ela é rapidamente aproveitada», pelo que o impacto poderá ser sentido em breve no mercado.
O lançamento demonstra que o mercado começa a procurar soluções próprias para impulsionar a procura. «Estes instrumentos permitem transformar poupanças privadas em acesso à habitação», destacou Matías Chirom, CEO e cofundador da Baigún Realty. Quando surge uma alternativa concreta de crédito, assinalou, muitos compradores que estavam à espera retomam as consultas e reativam as operações. Além disso, ele indicou que essa ferramenta pode beneficiar especialmente os setores médios, que hoje não se qualificam para um crédito tradicional, mas têm capacidade de pagamento. “É uma opção intermediária entre a poupança própria e o financiamento clássico”, afirmou.
Para o mercado, o efeito também pode ser sentido nos valores dos imóveis. «Com a ampliação das opções de financiamento, a procura é ativada e os preços tendem a refletir o seu valor real», acrescentou Chirom. «Numa segunda fase, podem também ser aplicados a novos projetos, o que impulsionaria o desenvolvimento de mais obras.» O avanço desses fundos depende de taxas previsíveis, menor risco-país e maior participação do sistema bancário para sustentar o crédito. Segundo Spina, alguns desses sinais já começam a aparecer: «A redução do risco-país e do custo de financiamento, juntamente com uma maior vocação dos bancos para emprestar, são passos necessários para que ferramentas como essa possam crescer e gerar impacto na demanda por moradias».
Por sua vez, Alex Sakkal, cofundador do Grupo Nómada, explicou que esses fundos ampliam as opções de crédito e podem reativar o circuito financeiro do setor imobiliário. «Eles permitem que as poupanças privadas financiem hipotecas e, por sua vez, que os bancos possam “securitizar” essas dívidas, ou seja, empacotá-las e vendê-las no mercado para recuperar liquidez e voltar a emprestar», detalhou. «Durante anos, o crédito dependia quase totalmente do sistema bancário. Estes veículos permitem diversificar as fontes de financiamento e reduzir essa dependência, conferindo maior estabilidade ao mercado», concluiu Sakkal.
